Acheter en viager : bon plan ou mauvais investissement ?

Acheter en viager bon ou mauvais investissement

Vous êtes de nombreux investisseurs au Canada et en France à vous demander si acheter en viager est un bon investissement. C’est un sujet qu’il y a peu encore ne semblait pas intéressant, vu qu’il s’agit de parier sur la mort de quelqu’un pour s’enrichir. Ce désintérêt s’observe aussi quand on évalue le taux des transactions effectuées par an. En effet, les ventes en viager au Canada et en France ne représentent uniquement 1 % de l’investissement immobilier.

On en déduit donc tout de suite que ce n’est pas un investissement très prisé. Toutefois, même si sur le plan purement déontologique et stratégique ça semble être une mauvaise affaire pour investir, il est tout de même possible de tirer son épingle du jeu dans certains cas. Mais avant de voir pourquoi le viager est une bonne ou une mauvaise idée d’investissement, il est indispensable de bien cerner la notion et ses principes.

Qu’est-ce qu’un achat en viager ?

Comment acheter en viager

 

Le Viager est l’une des multiples formes de vente de biens immobiliers qui existent. Il met en cause une personne d’un âge avancé qui décide de vendre sa maison contre une rente viagère.

L’acquéreur du bien est appelé débirentier. C’est lui qui va verser une somme fixe au vendeur qu’on appelle également crédirentier. Ce versement peut se faire mensuellement ou trimestriellement ; on parle alors de rente. Celle-ci se fait d’un libre accord entre les parties contractantes.

La rente mensuelle ou trimestrielle qui sera versée par le débirentier prendra effet dès la signature de l’acte notarié pour s’achever au décès du crédirentier. Après la signature du contrat, l’acquéreur verse une somme fixe appelée bouquet (entre 10 et 40 % du prix réel du bien). Les parties doivent mentionner dans leur contrat le type de viager pour lequel elles optent parmi les 2 principaux qui existent.

Quelles sont les différentes formes de viager ?

Le viager libre et le viager occupé sont les 2 principaux types de viagers qui existent.

Le viager libre

Ici, le débirentier dispose du bien dans son entièreté. Il peut décider de le louer ou de l’occuper lui-même. Ce type de vente désengage le crédirentier de toutes les charges qui auront trait aux vacances locatives, aux loyers impayés ou aux travaux de rénovation.

Il continue jusqu’à son décès de percevoir une rente selon les dispositions du contrat de vente. Ce type de viager est très rare au Canada et même en Île-de-France. C’est moins de 10 % des transactions de viager. Les autres 90 % reviennent au viager occupé.

Le viager occupé

Acheter en viager occupé est la forme d’investissement la plus répandue avec plus de 90 % des transactions. Dans cette configuration, l’acquéreur devient bel et bien le propriétaire du bien cependant. Il n’a ni le droit d’abuser ni le droit de vendre le bien.

C’est une forme répandue, parce que les vendeurs dans ce cas conservent l’usage de leur bien durant toute leur vie. C’est un gage de sécurité pour le vendeur qui va utiliser le bien jusqu’à son décès. Ce type de transaction fait du viager un investissement très risqué.

Acheter en viager : un investissement risqué

À bien observer les principes du viager, on comprend vite que c’est un investissement qui repose sur la mort du vendeur. De surcroit, acheter en viager est plus à l’avantage du vendeur que de l’acquéreur.

Un pari sur la mort du vendeur

Ça peut sembler effroyable, mais c’est la triste réalité. L’acquéreur ne devient réellement propriétaire qu’une fois le vendeur décédé. L’acheteur est le grand perdant quand on voit comment sont calculées les sommes qu’il devra verser au vendeur.

On prend en compte l’espérance de vie du vendeur et c’est sur cette base qu’est effectué le calcul. La somme versée sera équivalente au prix réel du bien si le vendeur décède à son espérance de vie moyenne.

Les vendeurs qui se savent en mauvaise santé ne sont pas souvent favorables à ce type de transaction. De plus, avec les progrès scientifiques l’espérance de vie au Canada a beaucoup évolué. Rien ne dit que dans les années futures cela va s’arrêter et à terme, votre rentabilité ira en s’affaiblissant.

Une faible rentabilité

Plusieurs facteurs indiquent qu’acheter en viager représente un pari risqué. Actuellement, les prix des transactions sont sur une courbe assez haute. Il existe donc un risque sérieux que le bien que vous achetez aujourd’hui n’ait plus la même valeur dans 15 ou 20 ans quand sera décédé le crédirentier. Ce n’est pas le genre d’investissement à conseiller à quelqu’un qui fait ses premiers pas dans l’investissement immobilier.

La rentabilité en plus d’être faible, n’est pas immédiate. Vous n’avez pas la possibilité de sortir du contrat même si votre vie ou la situation de vos finances venaient à se dégrader. Précisons tout de même qu’il existe des exceptions où investir en viager peut s’avérer bénéfique.

Comment acheter en viager peut exceptionnellement être bénéfique

Comment acheter en viager

 

Il existe 3 cas où vous pouvez tirer profit d’un achat en viager :

  • la revente du bien ;
  • l’achat d’un viager libre ;
  • l’exonération d’un crédit bancaire.

La revente du bien acquis

Il est tout à fait envisageable de revendre le bien acquis en viager quand vous le souhaitez. Vous n’avez aucunement besoin de l’autorisation du crédirentier. Il y a tout de même un bémol. Malgré la vente du bien, vous demeurez garant du paiement de la rente viagère auprès du crédirentier.

En décidant d’effectuer la revente, vous devez vous rassurer que l’acquéreur a des capacités financières suffisantes pour assumer ses nouvelles obligations.

En cas de viager libre

Bien que rare, il peut arriver qu’au moment d’acheter le viagerceluicisoit libre et c’est à l’avantage de l’acheteur. Un tel investissement est intéressant vu que l’acheteur peut occuper le bien ou le réaménager pour le mettre en location une fois l’achat réalisé. Ça reste hypothétique. L’essentiel des achats en viager est occupé. La bonne nouvelle ici est que vous n’aurez pas besoin d’effectuer un crédit bancaire pour financer votre acquisition.

Pas besoin de crédit bancaire

C’est peut-être le principal atout de ce mode d’investissement. Si pour les ventes traditionnelles, vous devez avoir la totalité de la somme exigée en cash pour acquérir le bien, tel n’est pas le cas en viager.

Vous n’aurez pas à faire face à toutes les démarches qu’implique la demande d’un crédit immobilier. Votre vendeur fait office de banque et c’est à lui que reviendra le soin de choisir son acheteur. Pas de frais de dossiers ni des intérêts à prévoir.

J’espère que cet article vous a plu. Je vous invite d’ailleurs à télécharger mon ebook gratuit : les 5 étapes pour investir en immobilier. Vous bénéficierez

Si vous avez des questions qui demeurent sans réponse, laissez-moi simplement un commentaire et je ferai le plaisir de vous répondre le plus rapidement possible.

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