Investir en Pinel ? L’arnaque du siècle !

Investir en pinel

La loi Pinel a déjà fait échos dans la société. Les conseillers en gestion de patrimoine disent qu’investir en Pinel représente l’investissement immobilier le plus sûr qui soit. Tandis que les investisseurs immobiliers crient au scandale et à l’escroquerie dès qu’ils entendent le mot défiscalisation. La loi Pinel est un dispositif fiscal mis en place par Sylvia Pinel, députée de Tarn-et-Garonne.

Le principe est simple : un contribuable achète un bien immobilier neuf destiné à être loué sous certaines conditions et il a droit, en échange, à une réduction d’impôt sur le revenu de l’ordre de 12 %, 18 % ou 21 % sur 6 ans, 9 ans ou 12 ans.

Par exemple, en faisant l’acquisition d’un logement éligible au dispositif Pinel pour un montant de 100 000 € et en supposant que celui-ci soit mis en location pendant 9 ans, l’investisseur pourra bénéficier d’un avantage fiscal de 18 000 €, soit 2 000 € par an pendant les 9 années.

Ainsi, s’il était redevable de 5 000 € d’impôt sur le revenu par an, celui-ci devra ramené à 3 000 €. Le dispositif Pinel permet aux promoteurs de devenir plus riches et aux classes moyennes (affolées de payer tant d’impôts) de devenir plus pauvres. Cet article vous présentera les arguments qui font du dispositif Pinel une arnaque fatale.

Un principe simple qui crée la division

Investir en pinel

 

Le problème d’unanimité se pose lorsqu’on aborde la loi Pinel. Car si les investissements Pinel sont souvent mis en avant par les conseillers en gestion de patrimoine. Entre autres, cette position n’est pas partagée par tous.

Selon les investisseurs, l’acquisition de biens neufs est une erreur fatale et qu’il vaudrait mieux ne rien faire plutôt que d’investir dans du Pinel. Voici les arguments détaillés par ceux-là qui fustigent cette loi Pinel et la qualifient d’arnaque.

L’immobilier neuf plus cher que l’immobilier ancien  

L’immobilier neuf coûte 20 à 30 % plus cher que l’immobilier ancien. Acheter une maison neuve, c’est perdre 20 à 30 % de son investissement dès le départ. Pour mieux l’expliciter, je prends un exemple dans le domaine des voitures.

Pourquoi s’engager dans l’achat d’un véhicule neuf lorsqu’on sait qu’elle peut perdre 20 à 30 % de sa valeur ?

Sûrement parce qu’elle offre des garanties supplémentaires par rapport à l’achat d’un vieux véhicule. Ou alors pour éviter les mauvaises surprises dues à un mauvais entretien par le premier utilisateur ; plus encore une question de confort, de consommation.

Lorsqu’on transpose cela dans l’immobilier, on comprend rapidement pourquoi certains s’orientent plutôt vers le neuf que l’ancien.

En effet, les biens vendus en Pinel sont plus chers au m2, puisqu’il s’agit de biens neufs ou rénovés. Lors de la revente, la plus-value sera plus longue à recevoir, car vous vendrez toutes un bien « classique ». Les zones constructibles sont souvent regroupées. De ce fait, les logements construits en Pinel sont souvent proches les uns des autres.

Ce qui fait inévitablement baisser le prix de l’immobilier dans la zone du fait qu’au terme de la période de location, les investisseurs cherchent tous à revendre en même temps.

L’immobilier neuf ne garantit aucune sécurité de loyers

La question de la sécurité du loyer est l’un des arguments les plus repris par les investisseurs immobiliers pour démonter l’argumentaire des vendeurs de Pinel. La sécurité des loyers n’existe réellement pas, que ce soit dans le neuf ou dans l’ancien.

Il existe bien évidemment des moyens pour optimiser ses chances de louer son bien immobilier. Mais cela vaut aussi bien dans le neuf que dans l’ancien. Et là, ce sont des arguments commerciaux qui sont mis en avant.

Certains diront que le neuf coûte moins cher en matière de charges ; ce qui est vrai puisque les bâtiments neufs résolvent le problème de consommation d’énergie.

Autrement dit, les constructions tendent aujourd’hui à produire plus de ressources que ce dont elles ont besoin. Les autres mettront en avant le cachet de l’ancien, le montant des loyers parfois inférieurs, etc. Il faut aussi analyser l’argument de l’emplacement et de la demande.

  • Pourquoi l’emplacement ?

En achetant un bien dans un coin reculé, les probabilités de le louer sont réduites par rapport à celui qui investit en plein centre de Lyon par exemple.

  • Et pourquoi la demande ?

Parce qu’il ne suffit pas d’acheter au bon endroit. Encore faut-il répondre à la demande locative sur place ! Acheter un studio meublé en pleine campagne où résident majoritairement des familles avec 3 enfants n’est pas une bonne chose.

Alors qu’en achetant un studio meublé en plein centre-ville, à deux pas des transports en commun, des commodités et en face d’une faculté serait une très bonne chose.

Programme de défiscalisation : intérêt primordial pour les vendeurs immobiliers

Investir en pinel

 

Un vendeur d’immobilier neuf qu’il soit agent commercial, banquier, agent immobilier pour une agence ou CGP sera rémunéré par le promoteur dont il aura vendu le bien. Ça, c’est la pure réalité.

Imaginez-vous un seul instant que vous avez un ami maraicher et il vous embauche pour l’aider à vendre ses produits sur le marché le dimanche matin. Il va vous rémunérer pour cette vente.

Car vous l’avez aidé à vendre son stock de légumes et il vous a payé en conséquence. Imaginons que sans vous il vende 100 kilos de tomates à 4 € le kilo : il aura gagné 400 €. Supposons qu’avec vous il vende 150 kilos et qu’il vous reverse 25 % de son chiffre d’affaires.

Finalement, il aura vendu pour 600 € de tomates, aura encaissé 450 € soit 50 € de plus que s’il avait été tout seul. Et vous aurez pris 150 € au passage. Tout le monde est content et le client final aura bien payé ses tomates 4 € du kilo. Je ne vois aucun problème à cela, tout travail mérite salaire.

Et si ce travail n’appauvrit pas davantage le client final, il n’y a rien de plus louable. C’est exactement le même principe dans le cadre d’une vente immobilière dans le neuf.

Mon conseil

La loi de Pinel est un bon moyen de défiscaliser. Mais pour vous créer du patrimoine, ne comptez pas trop dessus. Je vous conseille de bien étudier les prix et le marché locatif local pour choisir au mieux l’emplacement.

Vous souhaitez optimiser vos investissements et être rentable maintenant, inscrivez-vous à ma Master Class Forbes – Système 1 Million.

Laisser un commentaire

Votre adresse e-mail ne sera pas publiée.

Suivez-nous

S'inscrire à notre Newsletter

Démarrer dans l’immobilier comme un professionnel

Générer 100K de profit en seulement 12 mois

Apprenez à investir et à multipliez vos sources de revenus