Généralement, lorsqu’on parle d’un condo ou copropriété, directement, on pense qu’il s’agit d’une propriété résidentielle. Mais on peut constater que certaines entreprises préfèrent opter pour un bâtiment commercial. C’est pourquoi, nous parlerons d’un condo ou condominium.
La raison à cela, c’est la hausse des coûts immobiliers et même de construction. Dans certains cas, le taux d’intérêt jugé élevé conduit les entreprises à prendre un condo commercial.
Les chefs d’entreprises pensent que c’est une meilleure solution pour eux et les promoteurs trouvent les condos plus rentables. En dehors des prix d’achats relativement bas, partager une copropriété renferme plusieurs avantages.
Le principal, ce sont les économies que peuvent faire les propriétaires. Ils se partagent les différentes dépenses comme l’entretien, le chauffage, l’assurance et l’impôt foncier. Ce type de condo est régi par les lois provinciales qui sont différentes d’une région à l’autre du pays.
La déclaration de propriété au registre foncier
Comme décrit précédemment, le bâtiment commercial ou encore l’immeuble à condos est soumis à une loi pour sa création légitime. Il s’agit simplement de la déclaration de copropriété au registre fonction du Québec.
C’est un acte notarié liant tous les copropriétaires et dans lequel sont établies les différentes règles de vie commune. Cette déclaration contient également les règles d’administration du condo.
La destination de l’immeuble commercial
Dans cette partie, il faut indiquer si l’immeuble sera à usage commercial, résidentiel ou encore mixte. Certains termes généraux ou encore spécifiques permettent alors de définir clairement l’usage d’un condo.
Ici par exemple, cette partie peut stipuler que l’immeuble est destiné à des entrepreneurs ou juste des personnes âgées. On peut aussi y considérer plusieurs installations et autres services offerts.
Alors, avant de modifier la destination de l’immeuble, vous devez consulter la déclaration de copropriété. Il faut prendre des informations concernant les règles applicables sur la destination de l’immeuble. De plus, dans un condo, on retrouve une quote-part dans les parties communes et une partie privative.
Celle-ci correspond à un espace exclusif appartenant à un copropriétaire, son habitation et parfois son stationnement ainsi que son espace de rangement. En général, les parties communes sont définies comme des espaces utilisés par tous les copropriétaires du condo.
Établir la valeur relative du condo commercial
La méthode permettant de déterminer la valeur relative des fractions privatives est décrite dans l’acte constitutif. Ces valeurs peuvent être exprimées en fractions comme en pourcentage en fonction du nombre de parties privatives.
La valeur relative permet d’établir le nombre de voix durant les assemblées des copropriétaires et celui de la quote-part de la contribution des charges communes. Par ailleurs, cela concerne aussi les cotisations spéciales et les fonds de prévoyance rattachés à une des parties privative.
Plusieurs critères de loi doivent être pris en compte lorsqu’il faut établir la valeur relative. Dans le cas où ils ne sont pas respectés, sous peine d’une contestation judiciaire par un ou plusieurs copropriétaires.
Il s’agit de :
- La valeur de l’ensemble des fractions de l’immeuble ;
- La destination de la partie privative ;
- La nature de la partie privative ;
- La dimension de la partie privative ;
- La situation de la partie privative.
La quote-part des charges communes et voix rattachées aux fractions de la propriété
Les droits et obligations des copropriétaires sont influencés par la valeur relative des différentes fractions de la copropriété. Par conséquent, dans la contribution des charges communes, nous notons la répartition des droits vote et de la quote-part. Ces deux éléments sont déterminés en fonction de la valeur relative de la fraction de chaque copropriétaire.
Ceci bien sûr, sauf en cas d’exceptions qu’aurait prévues la loi dans une situation particulière. Cela peut se produire dans la mesure où une réduction du nombre de voix aux assemblées est demandé. De plus, la contribution au fonds de prévoyance en fonction des droits des copropriétaires peut bénéficier d’une exception.
Les devoirs et pourvoir du syndicat de copropriété et autre convention
Chaque organe du syndicat des copropriétaires a des devoirs, mais aussi des pouvoirs. Ils sont contenus dans un acte constitutif de copropriété du conseil d’administration et l’assemblée des copropriétaires.
C’est un document très important pour bien définir les limites des responsabilités de chaque copropriétaire. Néanmoins, sans aller à l’encontre des articles de la loi encadrant les prises de décision du syndicat, elle régule le mode de vie de chacun. La loi est notamment toujours respectée lorsque les décisions concernent l’ordre public.
Il peut aussi y avoir d’autres conventions peuvent être stipulées en fonction de la situation qui se présente. En tant qu’investisseur, ces informations sont d’une importance capitale pour la réussite de votre projet immobilier.
Vous devez savoir que la loi donne le pouvoir d’ajouter des dispositions utiles et même nécessaires pour résoudre un problème. Ces modifications figurent alors dans l’acte constitutif de copropriété et doivent être respectées de tous.
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Quel est le règlement d’un condo commercial ?
Un règlement est un ensemble de prescriptions inscrites dans un document écrit pour régir le mode de vie des habitants du bâtiment. Les différentes règles concernent généralement les parties communes, mais aussi les parties privatives du condo.
Même si une personne possède sa fraction, elle ne peut pas totalement y faire ce qu’elle veut. C’est le même principe qui s’applique lorsqu’elle utilise les parties communes et celle à usage restreint. Les locataires et occupants sont tenus de respecter ce document, qui leur est opposable dès qu’ils l’ont en leur possession.
Les règles d’usage, d’entretien et de jouissance
L’établissement des différentes règles qui régissent la vie en communauté se fait d’un commun accord entre parties prenantes. Elles sont importantes pour les futurs copropriétaires, car elles permettent une harmonie de vie dans leur quotidien.
Par exemple, vous pouvez aménager les règles pour respecter la destination de l’immeuble. On traite aussi de la question du bruit, des animaux, de la location et même de la norme d’insonorisation des planchers.
Dans cette section des règles d’usage, on retrouve aussi les règles concernant l’entretien des parties privatives. On parle alors de la fréquence de remplacement des chauffe-eaux, les réparations et aussi la responsabilité des copropriétaires le cas échéant.
Enfin, il sera aussi question de traiter des règles d’usage des parties communes et de jouissance. À l’instar de la piscine, du terrain de tennis, du spa, des halls d’entrée et aussi des jardins, il faut définir les règles d’utilisation.
Le fonctionnement de la copropriété commercial
Les règles du condo commercial incluent aussi le fonctionnement et l’organisation du conseil d’administration. Il faut notamment déterminer la fréquence à laquelle se tiendra la réunion du conseil d’administration ainsi que le mode de convocation.
De plus, il faut prévoir celle des assemblées de copropriétaires, la procédure d’ajout de l’ordre du jour, la prise du vote et les procurations. Par ailleurs, ce règlement tient aussi compte du décorum, des procès-verbaux ainsi que du quorum.
La procédure de recouvrement et cotisation des charges communes
En dernier, on note dans le règlement des clauses relatives à la procédure de recouvrement des charges communes. Ces charges concernent notamment :
- La date de paiement des frais communs, la déchéance du bénéfice des termes, les taux d’intérêts lorsqu’il y a un retard de paiement ;
- Le mode de préparation et le délai a respecté concernant le budget annuel du syndicat de copropriété ;
- Un éventuel budget spécial pour combler le déficit dans les fonds au cours de l’année financière ;
- Le mode de paiement des frais communs et aussi les avis de cotisation adressés aux copropriétaires ;
- En cas de défaut d’un des copropriétaires, la procédure de recours légaux par le syndicat.
L’état descriptif des fractions du condo commercial
Cette partie est purement descriptive, car elle indique une désignation cadastrale des parties communes et privatives du bâtiment. Autrement dit, elle donne le numéro de lot au Cadastre du Québec. C’est une description utile et nécessaire aux fins de publication de la déclaration de copropriété.
En effet, dans l’énumération des lots, la publication de la déclaration ne serait pas possible. Par conséquent, les stationnements privatifs, les unités d’habitation et les parties communes sont cadastrées.
Dans cette section de l’état descriptif des fractions, il y a aussi les droits réels de l’immeuble. Autrement dit, cela concerne les droits directs sur un bien immobilier. Par exemple, les servitudes, le droit d’usufruit ou encore d’usage du bien par une personne. L’objectif poursuivi est de mettre au courant les acheteurs du bien immobilier.
Comment modifier la déclaration de copropriété commerciale ?
La déclaration de copropriété est un document important pour une vie harmonieuse avec la possibilité de résoudre facilement les problèmes. En effet, en cas de litige, les personnes partageant le bâtiment peuvent se référer au règlement pour trouver une solution. Un point important, c’est possible de modifier ce document.
Cela dit, c’est uniquement l’assemblée des copropriétaires qui a ce pouvoir. La loi prévoit aussi différentes majorités selon les modifications qui sont proposées, respectant l’intérêt commun.
Par contre, ces modifications ne sont pas publiées au registre foncier. Cela dit, ce n’est pas le cas pour celles apportées à l’état descriptif des fractions, mais aussi à l’acte constitutif de copropriété.
Les modifications du règlement doivent être approuvées majoritairement par les voix des copropriétaires présents ou représentés lors de l’assemblée. Les modifications de l’acte constitutif et de l’état descriptif doivent quant à elles être notariées.
Elles seront ensuite disponibles au registre foncier et approuvé par les trois quarts des copropriétaires. Ceux-ci doivent bien évidemment être présents ou alors représentés à l’assemblée. Les amendements apportés à une déclaration de propriété doivent, sauf exception, être obligatoirement rédigés en français et ceci depuis le 1ᵉʳ juin 2022.
Conclusion
L’acquisition d’un bien immobilier demande de le connaître réellement pour éviter les mauvaises surprises. Un condo commercial est alors une unité individuelle appartenant à un grand immeuble de logement multiple.
Étant donné qu’il y a plusieurs propriétaires, un syndicat de copropriétaires est alors nécessaire au bon fonctionnement de la bâtisse. Ce syndicat a un mode de fonctionnement bien précis, car il obéit à un règlement régissant plusieurs aspects de la vie en copropriété.
C’est une option que les chefs d’entreprise et jeunes entrepreneurs ne doivent pas négliger pour le démarrage de leur business.