La plupart des nouveaux investisseurs pensent tout d’abord construire, louer ou acheter une maison. Cependant, ce n’est pas la seule manière, ni la plus rentable pour faire du profit avec le temps. Vous pouvez alors vous tourner vers l’achat d’un immeuble locatif commercial. Le prix des loyers et les revenus perçus permettent de réaliser le rêve initial d’avoir votre propre maison.
Contrairement aux résidences principales et secondaires, un immeuble commercial vous permet de réaliser de nombreuses activités. Lorsque vous faites un investissement commercial, vous devez être très vigilant sur la démarche à suivre. Il y a plusieurs aspects des démarches que vous devez connaître pour éviter les pièges.
Prenez le temps de bien étudier le marché dans lequel vous souhaitez vous lancer. L’investissement immobilier ne consiste pas uniquement à vous construire un patrimoine sur le long terme. Par contre, votre argent peut tourner et travailler pour vous au fil du temps et vos bâtiments prendront alors de la valeur.
Qu’est-ce qu’un immeuble commercial ?
Les entreprises souhaitent offrir un cadre de travail idéal à leurs employés. Un immeuble commercial est un bâtiment que vous pouvez utiliser à des fins commerciales.
En effet, les commerces, les entreprises et les professionnels utilisent ces bâtiments pour mener leurs activités. Par ailleurs, le processus d’achat d’un immeuble commercial est très différent d’une propriété résidentielle.
Sur le marché de l’immobilier commercial, il y a plusieurs types de bâtiment qui peuvent faire l’objet de votre intérêt. Ne vous limitez pas, surtout si vous devez atteindre vos objectifs dans un temps précis.
On retrouve alors les immeubles industriels comme les entrepôts et les usines. Vous avez aussi les commerces qui regroupent les restaurants, les boutiques, les cabinets et autres. Enfin, nous avons des immeubles de bureaux pour les entreprises et professionnels.
Pourquoi acheter un immeuble commercial ?
Un propriétaire d’espaces commerciaux et un autre de logements résidentiels ne font pas face aux mêmes réalités. Malgré les contraintes qui existent dans ce domaine, les avantages sont tout aussi nombreux dans le cas d’une location d’espace commercial. Les deux principaux avantages sont la stabilité des locataires et la flexibilité des baux commerciaux.
Tout d’abord, on parle d’une stabilité des locataires, rassurant ainsi les propriétaires. En effet, chaque chef d’entreprise cherche toujours à faire prospérer son business. Ainsi changer de local constamment n’est pas bon pour les affaires. En effet, les clients ont besoin d’une référence, d’un lieu fixe où ils peuvent facilement retrouver l’entreprise.
Les baux commerciaux sont généralement de longue durée, car ils sont valables pour une période de 5 ans ou même 10 ans. Cela dit, ils comportent des conditions flexibles et négociables par les deux parties.
Selon vos objectifs, vous pouvez convenir d’un bail net, d’un double bail net ou encore d’un bail triple net. Dans le cas où plusieurs entreprises occupent le même immeuble, la prime d’assurance et la taxe foncière sont alors séparées.
Comment faire pour acheter un immeuble commercial ?
L’achat d’un immeuble commercial obéit à certaines règles et si vous ne les respectez pas, vous pourriez perdre votre investissement. Afin d’être averti sur le sujet, vous devez faire une introspection et une évaluation de vos réels besoins. Posez-vous les questions suivantes pour orienter vos décisions vers ce qui vous convient le mieux :
- Mon entreprise est-elle trop jeune pour prendre des décisions sur le long terme ?
- Quels sont les avantages et les inconvénients de l’achat d’un immeuble commercial sur mon entreprise ?
- Est-ce que l’immeuble que vous avez choisi répond à mes attentes au regard du succès de mon entreprise ?
- Est-ce que vous comptez établir vos locaux au même endroit pour les années à venir ? (En général, c’est dans les 5 ans ou 10 ans).
Prendre la bonne décision pourrait littéralement influencer positivement ou négativement l’avenir de votre entreprise. Dans certains cas, il faut savoir si l’achat est plus avantageux que la location d’un ou plusieurs espaces commerciaux.
Lorsque vous faites un investissement, assurez-vous de sa rentabilité. L’emplacement de l’immeuble à acheter est certainement l’une des choses les plus importantes dont vous devez tenir compte. Il faut alors prendre en considération les taxes et les problèmes environnementaux des alentours.
1- Obtenir le prêt hypothécaire commercial pour financer l’achat de votre local commercial
La période la plus éprouvante durant l’achat d’un immeuble commercial, c’est bien celle qui est réservée à la recherche de financement. Un professionnel dans le domaine de l’investissement peut vous accompagner dans l’obtention d’un prêt hypothécaire.
C’est l’une des tâches du courtier immobilier ou encore d’un investisseur avéré. Les établissements financiers vérifient plusieurs choses vous concernant. Il s’agit notamment de vos profits, un bilan et des prévisions budgétaires assez prometteuses.
Le financement ne se fait pas en totalité par le prêteur, mais bien en partie en fonction de la valeur du bâtiment commercial. Généralement, le pourcentage du financement varie entre 75 % et 85 %. Ceci en tenant compte du type de bâtisse, des probabilités de revente et bien d’autres paramètres.
La période d’amortissement du prêt se situe entre 15 et 25 ans. Lorsque votre entreprise possède des liquidités sur le court terme, cette période est alors rallongée.
2- Une assurance pour entreprise lors de l’achat d’un local commercial
L’une des choses que vous ne devez pas omettre de faire pendant le processus d’achat, c’est bien la souscription à une assurance d’entreprise. Elle permet de vous protéger ainsi que votre équipe composée de salariés et collaborateurs en cas de sinistre.
Cela vous offre une couverture qui garantit des risques que les finances de l’entreprise ne pourront certainement pas couvrir. À cause de ces événements, les répercussions financières peuvent être irréversibles et conduire à la faillite de votre entreprise.
Souscrire à une assurance ne se fait pas de manière anodine, il faut tenir compte de vos activités professionnelles. Il peut s’agir d’une assurance agricole, une assurance de résidences pour personnes âgées ou encore une assurance professionnelle médicale. Le but d’une assurance commerciale est de protéger votre bâtiment commercial et les biens meubles.
Ceci concerne aussi les défauts de conception, la rupture de contrat, la disparition et aussi le détournement occasionnant des pertes. Les différentes clauses seront présentes dans le contrat d’assurance que vous devrez soigneusement étudier.
3- Principe comptable et fiscalité
Le financement de votre projet immobilier est une question importante lors de l’achat de votre bâtiment commercial. Avant même d’aller dans une banque pour obtenir un prêt hypothécaire, vous devez consulter un comptable.
Il va vous aider à établir le budget nécessaire à la réalisation de votre projet. Son objectif est de déterminer la rentabilité de la bâtisse commerciale à travers divers calculs.
Le comptable a donc la charge de faire une planification financière de l’achat ainsi que du plan d’affaires. L’expertise d’un comptable vous permet d’obtenir des solutions ingénieuses afin de financer l’achat de votre bâtiment commercial.
Il est le mieux placé pour vous donner des conseils avisés sur le sujet et vous guider dans votre prise de décisions. Sans lui, votre projet immobilier ne survivra pas longtemps à la concurrence et les facteurs de risques externes.
4- Le notaire en droit immobilier
En dehors du comptable, le notaire en droit immobilier est un acteur non négligeable pour la réussite de votre projet immobilier. En tant que propriétaire, vous devez être au courant des lois régissant les relations entre un locataire et vous.
Cela vous permet d’être à l’abri des irrégularités ainsi que des différentes sanctions qui les accompagnent. Il vous donne les stratégies pour sécuriser votre investissement.
Étant donné que vous devez faire l’examen rigoureux des titres de propriété, le notaire passe à la loupe tous vos documents. Il recherche alors la moindre anomalie pouvant faire obstacle à l’acquisition de votre bâtiment.
Les conditions de certains baux peuvent vous être préjudiciables financièrement. Le notaire est spécialisé en droit des affaires commerciales et vous accompagne comme conseiller juridique.
Comment planifier votre aménagement ?
Après avoir acquis votre bien immobilier, vous devez correctement planifier votre aménagement ou celui de vos locataires. Vous devez alors planifier la gestion de l’ensemble de l’habitation commerciale.
En tant que propriétaire, vous aurez plusieurs obligations comme la préparation de document pour votre déclaration fiscale. Il faut aussi songer à déterminer les libellés des différents contrats de location.
L’une des actions les plus stressantes et importantes, c’est la perception des loyers et quittance. Des réparations peuvent aussi être nécessaires et dans ce cas, il faut bien choisir l’entrepreneur et gérer les devis.
Vous devrez vous occuper d’étudier la candidature des locataires, faire signer les baux, réviser le coût des loyers et gérer les départs dans de rares cas. Toutes ces tâches encombrantes pour certaines personnes sont généralement déléguées à un gestionnaire immobilier.
Quels sont les inconvénients d’acheter un immeuble commercial ?
Avant de vous lancer dans l’aventure, vous devez être conscient des risques lorsque vous entreprenez un projet d’une telle envergure. L’achat d’un immeuble commercial représente un bénéfice considérable, mais cela comporte plusieurs inconvénients.
Tout d’abord, en ce qui concerne les propriétés commerciales, la mise de fonds est très élevée. De plus, les frais comme la rénovation et l’aménagement des locaux peuvent peser lourd sur la balance. En effet, c’est le nouveau propriétaire qui s’occupe du remboursement de ces dépenses.
Un autre point important à prendre en compte, c’est la responsabilité du propriétaire en ce qui concerne l’entretien de la bâtisse. Il doit alors s’assurer que les entrées et les stationnements soient déneigés.
La tonte du gazon, la maintenance du système de ventilation et de la tuyauterie font également partie de ses tâches. Par ailleurs, le propriétaire d’un immeuble commercial doit toujours conserver un coussin de sûreté afin de faire face aux imprévus. En effet, les problèmes électriques et d’eau ne sont jamais bien loin.
Enfin, le problème qui pose généralement un problème, c’est la gestion des locataires. Les baux que vous signez et la bonne relation que vous pouvez développer n’enlève pas votre responsabilité envers le bâtiment.
La gestion de locataire demande beaucoup d’énergie et de temps pour ne pas tomber sur de mauvaises personnes. Vous devez alors planifier une bonne stratégie de recherche afin de les trouver et faire une enquête de crédit. Après cela, vous devez entamer les négociations des baux commerciaux. Cela paraît assez simple à faire, mais c’est un travail titanesque.
Conclusion
Avec un guide d’achat d’un immeuble commercial, vous saurez à quoi vous en tenir lors du processus d’achat. Un bâtiment commercial peut également accueillir des logements locatifs. Alors ne vous limitez pas seulement aux bureaux d’entreprises, espaces de travail pour les professionnels ou commerces.
Vous pouvez décider de gérer vous-mêmes votre bâtisse ou alors de déléguer cette tâche à un gestionnaire compétent. Dans tous les cas, vous devrez contacter une équipe de personnes pour vous accompagner dans l’acquisition de votre bâtiment commercial.