Pourquoi investir dans l’immobilier en 2024 ? Comment investir et quelles stratégies mettre en place pour réussir un achat immobilier ? Dans quel type de bien immobilier devrais-je investir ? 

Voici quelques questions auxquelles vous devez répondre lorsque vous vous lancez dans l’immobilier. Afin de faire de bons investissements, il est donc essentiel de savoir aussi comment analyser un bien immobilier. 

L’analyse d’un bien immobilier vous permet de connaître sa valeur marchande pour obtenir le meilleur prix lors de la vente et aussi de l’achat. Il existe une évaluation municipale qui est faite pour avoir ces chiffres, mais malheureusement cela ne suffit pas. Vous pouvez la faire vous-même ou alors confier cette tâche à un professionnel dans le domaine. 

Les courtiers immobiliers sont généralement les personnes contactées pour effectuer ce type de travail. Il ne fait pas forcément de miracle, mais il connaît exactement ce que vous avez besoin de savoir sur votre bien immobilier. Il base son étude sur plusieurs paramètres et utilise certaines méthodes en fonction du bien. 

Quels paramètres pour baser son analyse d’un bien immobilier

En immobilier, on reconnaît globalement trois paramètres clés permettant d’évaluer la valeur d’une propriété. Il s’agit notamment de l’analyse macro qui concerne la situation géographique. L’analyse micro qui concerne l’emplacement du bâtiment au sein du quartier ou de la commune. Et pour terminer, il y a le paramètre de l’orientation et des nuisances potentielles à proximité de la propriété.  

En dehors de ces trois paramètres, il existe plusieurs autres éléments qui sont nécessaires à la définition d’une valeur de votre bien immobilier. Parmi les armes utiles lors des négociations, il y a l’analyse des bases statistiques, des infrastructures et de l’environnement direct. L’étude de marché, l’analyse des critères pour fixer les loyers et aussi l’état d’entretien sont des informations utiles. 

Vous devez savoir que l’architecture des biens immobiliers diffère d’un bâtiment à un autre. C’est pourquoi, il faut pouvoir mesurer les risques liés à l’achat de l’immeuble en question. Prendre en compte les coûts des travaux et les répercussions possibles qu’ils peuvent avoir sur la qualité de votre investissement.  

La minutie, une qualité essentielle pour analyser un bien immobilier

Si vous n’avez pas la capacité de faire preuve de minutie, ce sera extrêmement compliqué pour vous de réussir en immobilier. Le moindre détail omis pourrait vous coûter très cher ou vous faire perdre votre investissement. Cela peut arriver lorsqu’il faut évaluer un bien et faire une estimation en fonction des baux et de la législation en vigueur. 

Dans ce domaine, il faut toujours effectuer des changements ou encore des travaux en fonction des besoins de vos locataires. La minutie est donc nécessaire lorsqu’il faut faire un agrandissement, d’un fractionnement ou encore d’une surélévation de la construction. 

Rechercher et documentation sur le bien immobilier 

Une estimation immobilière inclut toujours la documentation complète sur l’objet d’analyse. La documentation est une opération à solliciter auprès de la régie ayant l’administration du bien et d’autres instances officielles. En effet, il faut vérifier s’il y a la présence d’amiante ou encore d’autres éléments toxiques. 

À partir de là, vous pourrez demander une expertise avant d’effectuer toutes transactions financières. C’est pour cela que la visite du bien est très importante et surtout indispensable. Grâce à cela, vous pourrez en apprendre davantage sur les caractéristiques de l’immeuble ainsi que son état d’entretien avant l’achat. 

Quelles sont les méthodes d’analyse de la valeur d’un bien immobilier ? 

Qu’elle soit faite par vous-même ou alors un professionnel, l’analyse du bien se fait en suivant certaines méthodes au choix. Néanmoins, les données doivent être fiables afin de permettre une bonne évaluation. Cela est bien sûr conditionné par le choix de méthodes appliquées par l’expert pour obtenir de bons résultats. 

La valeur d’un bien immobilier est conditionnée par plusieurs données comme sa location et aussi son ancienneté. C’est en faisant une évaluation qu’on pourra déterminer sa valeur sur le marché. L’aide d’un expert immobilier s’avère donc indispensable. 

La méthode la plus connue au Québec 

Avez-vous déjà entendu parler de la méthode des comparables ? Certainement, parce que c’est la plus connue au Québec pour effectuer l’analyse d’un bien. Elle permet d’obtenir des informations rapidement et simplement. Il s’agit tout simplement de comparer la propriété qu’il faut évaluer à d’autres du même type. Celles-ci doivent avoir été vendues dans la même municipalité ou le même quartier. 

Le courtier immobilier en charge de cette analyse sélectionne les propriétés répondant à des critères en particulier. Une sélection de trois à dix immeubles est largement suffisante pour avoir une estimation en fonction des prix de vente. Il doit alors analyser les caractéristiques suivantes : la superficie du terrain ou de l’habitable, l’état extérieur de la propriété et la présence d’un garage. Il devra aussi tenir compte de la présence d’une piscine, du nombre d’étages et de pièces ou encore de l’année de construction de la bâtisse.

La probabilité que deux propriétés soient identiques est généralement faible, il est donc nécessaire de faire quelques ajustements. La détermination d’une valeur contributive de chaque caractéristique peut être utile. En effet, c’est le cas si votre maison possède un garage et pas celle retenue comme comparable ou inversement. 

L’avantage de la méthode des comparables est qu’elle se base sur la réalité du marché de l’immobilier. Elle permet alors d’avoir une valeur marchande presque exacte. Utilisée pour l’évaluation de la valeur d’une propriété résidentielle, elle vous sera certainement très utile.  

La méthode de coût 

L’idéal serait de toujours pouvoir utiliser la méthode des comparables, mais dans la mesure où ce n’est pas possible, il existe d’autres méthodes. La méthode de coût par exemple peut sembler très utile, car il s’agit d’un processus permettant une évaluation globale. Cette méthode s’applique en trois étapes, à commencer par le calcul de la valeur du terrain. 

En deuxième étape, nous avons le calcul du coût de remplacement des bâtiments ou d’autres éléments imposables. Enfin, il y a la déduction de la dépréciation occasionnée par l’âge et certaines conditions. Celle-ci peuvent avoir un impact sur la valeur de la propriété que vous souhaitez acheter 

La méthode de coût est une preuve indirecte de la valeur d’un bien immobilier. Elle est peu utilisée et ne concerne que très rarement les immeubles que détiennent les particuliers. Un évaluateur peut donc l’utiliser pour l’évaluation des bâtiments à usage particulier, commerciaux ou industriel. Afin d’évaluer les immeubles patrimoniaux, on peut également avoir recours à cette méthode. 

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La méthode des revenus

Contrairement aux deux méthodes précédemment mentionnées, il y a la méthode des revenus qui est particulièrement complexe. En effet, dans le but de l’appliquer, il faut avoir une excellente connaissance des mathématiques financières. En revanche, tout comme la méthode de coût, elle apporte une preuve indirecte de la valeur d’un bien. 

On l’utilise en général pour l’évaluation des immeubles locatifs, mais peut aussi être utilisé pour les immeubles résidentiels de plus de six logements. Malgré cela, il faut tout de même que les résultats obtenus correspondent aux résultats d’une autre méthode. Pour mener à bien l’évaluation, il faut une analyse approfondie de la situation financière de l’immeuble en ce qui concerne les revenus et les dépenses. 

Il faut noter que les revenus locatifs ont une incidence sur la valeur marchande de l’immeuble sujet à l’évaluation. Dans le cas d’un immeuble résidentiel de moins de six logements, l’analyse peut simplement se faire avec la méthode des comparables. Cependant, les évaluateurs aguerris appliquent une méthode mixte afin de prendre en compte les revenus et le marché de l’immobilier. 

Choisir un évaluateur de bien immobilier agréé 

La théorie et la pratique sont deux notions distinctes qui se complètent toujours. Cela dit, dans plusieurs secteurs, il règne un débat selon lequel on peut ou non faire l’un sans l’autre. Que cela ne vous empêche pas de choisir une personne compétente pour effectuer l’analyse de votre bien immobilier. 

En effet, il y a certainement plusieurs caractéristiques ou critères à considérer avant de faire l’évaluation que vous ignorez. Un courtier immobilier et un évaluateur agréé ont les compétences requises pour effectuer ce travail en bonne et due forme. Toutefois, l’évaluateur a une formation poussée dans ce domaine et pourra faire une analyse minutieuse. 

Plus encore, si vous souhaitez faire une demande de prêt hypothécaire, celui-ci se charge de vous fournir un rapport d’évaluation bien détaillé. La différence entre ces deux professionnels se situe au niveau du prix, car un courtier immobilier vous coûtera beaucoup moins cher. 

Conclusion 

L’analyse de votre bien immobilier est une action qui est pensée et mise en place par un expert en fonction de la nature de votre bien. Il n’est pas conseillé de réaliser ce travail vous-même, car c’est une tâche fastidieuse. Dans le cas où vous choisissez un courtier immobilier ou alors un évaluateur agréé, vous gagnerez énormément de temps. 

Ces professionnels utilisent la méthode des comparables, de coût ou encore de revenus pour effectuer cette tâche. Ils tiennent compte de plusieurs critères et caractéristiques pour mener à bien ces études.